新築マンションが「1億円の壁」でついに売れなくなってきた件——これって結局どういうこと？

今日のビッグニュース

首都圏の新築マンション販売に急ブレーキがかかっているようです。不動産経済研究所などによると、2026年1〜6月の平均価格は前年比13%増の1億135万円と初めて1億円を超えました。日経MJによると、新築物件のうち「好調」と評価された割合は29%にとどまり、前年から9ポイント低下したとのことです。特に東京23区でも16ポイント下がっており、金利上昇や価格高騰を受けて購入者の慎重姿勢が強まっているようです。

ニュースを深掘り：市場全体から見るとどう見えるか

このニュース、「保有株の話」だけで見ると実は半分しか味わえていません。もうちょっとズームアウトして、2つの視点で見てみます。

①「1億円が当たり前」になった価格高騰のカラクリ

首都圏の新築マンション平均価格が1億円を超えたのは今回が初めてで、ここ数年で一気に水準が切り上がってきました。背景にあるのは建築費の高騰です。人件費や資材価格が上がり続けている中で、不動産デベロッパー側も採算を確保するために価格を下げにくくなっているようです。そこに日銀の利上げによる住宅ローン金利の上昇が重なり、「買いたくても月々の返済額が見合わない」という買い手側の事情も強まっています。以前の記事で取り上げたメガバンクの住宅ローン戦略転換も、根っこではこの金利上昇の流れとつながっている話です。

②好調なのは一部の超高額物件だけという二極化

面白いのは、市場全体が冷え込んでいるわけではなく、二極化が進んでいる点です。港区の大規模タワーマンションのように、1戸2億円を超えるような超高額物件は国内外の富裕層需要が根強く、好調さを保っているとのことです。一方で、単身向けのコンパクトな住戸や、郊外・駅から離れた物件は「価格に見合わない」と敬遠されやすく、埼玉県などでは「苦戦」と評価された物件が半数近くにのぼったそうです。同じ「新築マンション」というくくりでも、立地や価格帯によって明暗がはっきり分かれてきているようです。

僕の株ちゃんは？

僕の保有銘柄の中では、ニホンフラッシュ（7820）が建具や造作家具、収納家具などをマンションデベロッパー向けに製造している会社で、新築マンションの着工・販売動向は受注環境に関わってくるテーマです。また、中古住宅の仲介ネットワークを展開するセンチュリー21・ジャパン（8898）は、新築価格の高騰で購入をためらう層が中古市場に流れれば、むしろ追い風になる可能性もあると感じています。ただしこの中古市場への波及効果はあくまで僕自身の見立てであり、今回の報道で直接指摘されているわけではない点はご了承ください。

なぜ影響するのか

ニホンフラッシュのように新築マンション向けに建材・造作家具を納める会社にとっては、デベロッパーの着工件数や販売ペースが受注量に直結します。今回のニュースのように新築マンションの販売が減速し、デベロッパーが供給戸数を絞る展開になれば、こうした川下企業の受注環境にも影響が及ぶ可能性があります。

一方でセンチュリー21・ジャパンのような仲介ネットワークにとっては、新築と中古は必ずしも同じ方向に動くとは限りません。新築価格が上がりすぎて手が届かない層が「予算に合う中古物件」を探すようになれば、仲介件数の増加につながることも考えられます。同じ「マンション市場の冷え込み」というニュースでも、川下の会社によって受け止め方が違ってくる、というのが今回感じたポイントです。

僕はこう考えている

僕は投資の専門家ではないので、あくまで一人の株主としての実感ですが、「新築マンション平均1億円超え」という数字を見て、これはもう普通の会社員がふらっと買える水準ではなくなってきているんだなと感じました。好調なのが港区の超高額タワーだけで、郊外や単身向け物件が苦戦しているという二極化の構図は、これから他の業界にも広がっていきそうな「格差の縮図」のようにも見えます。

保有しているニホンフラッシュについては、新築市場全体の縮小が受注に響かないか気になる一方、センチュリー21・ジャパンについては中古市場への資金シフトがプラスに働く可能性もあると思っていて、この2社の決算の出方を対照的に見ていきたいと思っています。もちろん、これは売買の判断材料としてではなく、あくまで保有銘柄の動向を追う記録として書いています。

まとめ（今日の学び）

首都圏の新築マンションは平均価格が初めて1億円を超え、東京23区でも販売の勢いが目に見えて落ちてきているようです。好調なのは一部の超高額物件だけという二極化が進んでおり、保有銘柄で言えばマンション建材メーカーには逆風、中古仲介ネットワークにはむしろ追い風になり得るという、対照的な構図が見えてきたニュースでした。

本記事は筆者個人の投資記録・見解を発信するものであり、特定の金融商品の売買を推奨するものではありません。掲載する情報は筆者が信頼できると判断した情報源に基づいていますが、正確性・完全性を保証するものではありません。投資に関する最終判断はご自身の責任において行ってください。

参考情報源

• 新築マンション、23区でも販売減速　金利上昇や価格高騰が重荷に（日経MJ／日本経済新聞）
• 不動産経済研究所、2026年上半期（1〜6月）の首都圏の新築分譲マンション市場動向を発表（日本経済新聞）
• 「狭い億ション」廊下短く居間広く　首都圏上期平均価格は1億円超（日本経済新聞）
• 首都圏マンション、初の１億円超（OANDA）
• 首都圏マンション、平均価格・単価ともに過去最高―25年度上半期（新建ハウジング）

現在の保有銘柄一覧

参考までに、この記事を書いている時点で僕が保有している銘柄を載せておきます。株数や評価額などの金額情報は含めていません。あくまで個人の投資記録であり、特定の銘柄の売買を推奨するものではありません。